【市场观点】严选中国房地产开发商

2020-06-12 浏览量:796
【市场观点】严选中国房地产开发商

中国主要房地产开发商公布了2018年业绩,毛利率扩张约2个百分点至32%,而净负债率下降14个百分点至86%,为大市带来惊喜。虽然并非每间房地产开发商的核心利润都胜于预期,但整体来说为行业带来了按年30%的良好增长。

粤港澳大湾区的房地产开发商如龙光地产(3380.HK)、时代中国(1233.HK)、中国奥园(3883.HK)和佳兆业集团(1638.HK)通过市区重建项目获取收益和提升估值;然而华北地区的房地产开发商如首创置业(2868.HK)和远洋集团(3377.HK)则因为工期延误而未能实现销售和盈利目标。虽然房地产开发商订下的2019年销售目标如我们预期般较为保守,但建银国际证究认为旭辉控股(884.HK)、世茂房地产(813.HK)、合景泰富(1813.HK)和另外一些房地产开发商的销售可能会超额完成。

2018年中国主要房地产开发商均录得约30%的收入增长,而2016至2017年合约销售额则录得约54%的强劲增长。受惠于2016至2017年的强劲销售增长势头以及高资产周转率,融创中国(1918.HK)、碧桂园(2007.HK)、中国奥园(3883.HK)和龙湖地产(960.HK)的收入增长均超过60%。展望2019至2020年,我们预期行业仍能维持良好的收入增长但同时将稍微放缓。截至2018年12月,中国主要房地产开发商的未确认销售额达到了4.6万亿元人民币,佔其2019至2020年的一半收入。

我们认为当前宽鬆的信贷环境、微调房地产政策以及购房者逐步恢复对房地产市场的信心,都是对房地产开发商有利的因素。然而,土地市场过热将会对土地储备不足的房地产开发商造成较大压力。

投资策略方面,市场正在追捧表现较为落后的房地产开发商,同时对参与配售的公司维持谨慎态度。由于部份股价落后的公司基本面较弱,我们建议对落后者採取择优而选的策略。此外,我们对于融创中国等拥有高效投资能力的开发商的配售风险不太感到担忧。由于土地市场可能会有过热的风险,我们预计部份开发商在补充土地储备方面将面对困难。建银国际证券倾向于拥大量旧改项目或併购能力超卓的开发商如龙光地产、合景泰富和融创中国。

纳入新增土地储备后,我们提高所覆盖的房地产公司资产净值2%至10%,同时收窄净资产折让5个百分点以反映资本市场情绪改善,因此将目标价上调8%至21%。建银国际证券的行业首选包括中国海外、龙光地产和合景泰富。我们认为主要风险包括中国经济进一步放缓、房地产市场过热引致政策再次收紧以及开发商配售风险,尤其是净负债率较高或拥有大规模扩张计划的开发商。

 

作者为建银国际证券研究部房地产行业研究员龙兆丰

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